ГлавнаяПубликацииЕгорьевск

Управлять добросовестно, управляться грамотно

Управлять добросовестно, управляться грамотно

Несколько лет назад на волне реформирования (читай — разгосударствления) системы ЖКХ в нашу жизнь пришло такое явление, как управляющая организация. Теоретически вещь, наверное, хорошая. Практически (как и всегда в реальной жизни) — палка о двух концах. И главная проблема здесь — в нашем слабом знании, а то и полном незнании кодексов, законов, норм и всего такого прочего, что говорит нам о наших правах и наших обязанностях. Ещё одна беда — отсутствие привычки обращаться за защитой своих прав в суд, ещё — намеренное или ненамеренное несовершенство российского законодательства в сфере ЖКХ, ещё — коррупция и бюрократизм. И т.д., и т.п.
Вообще, реформа ЖКХ по России идет не такими спорыми шагами, как планировалось ее инициаторами. Так, в Московской области по состоянию на 16 июня 2010 г. (согласно данным Фонда содействия реформированию ЖКХ) выбор в пользу частных управляющих компаний сделали жители 32,69% многоквартирных домов (по РФ в целом — 40,90%, по плану - 80%), в пользу ТСЖ — 3,15% многоквартирных домов (по РФ — 8,68%, по плану - 10%). Наибольшее количество ТСЖ (31,36%) создано в Республике Татарстан (Московская область занимает здесь седьмую от нижнего края позицию), наибольшее число жителей (87,46%) сделало выбор в пользу управляющих компаний (УК) в Еврейской автономной области. Московская область - на 15-ой позиции снизу.
На территории городского поселения Егорьевск на сегодняшний день создано и функционирует 12 ТСЖ, 38 ЖСК и 12 управляющих компаний. С руководителями одной из них - ООО «Техстрой Плюс» (ген. директор Александр Иванович ШТЫРИКОВ, зам. директора по вопросам ЖКХ Александр Андреевич САВЁЛОВ) — мы и побеседовали на днях.

 

- Давайте для начала познакомим наших читателей с вашей компанией. Вы занимаетесь только управлением жилищным фондом или еще какими-то иными видами деятельности?

А.И. Штыриков: - ООО «Техстрой Плюс» является организацией, осуществляющей только управление многоквартирными жилыми домами. Иными видами деятельности мы не занимаемся.А.А. Савёлов: - В настоящее время в управлении ООО «ТП» находятся многоквартирные жилые дома, расположенные на территории 3-4-ого микрорайонов, а также жилые дома, расположенные на территории старой части города, а именно: по ул. Совхозной, ул. Урожайной, ул. Сосновой (кроме последних новостроек), ряд домов по ул. Советской, большая часть жилых домов по ул. Владимирской, жилье в Нечаевских переулках, по ул. 40 лет Октября, улицам Песочная и Ново-Песчаная. Всего под управлением ООО «ТП» в настоящее время находится 139 многоквартирных жилых домов.

 

- Как в целом можно оценить ваше нынешнее «хозяйство»? Насколько велик износ жилищного фонда?

А.А. Савёлов: - Износ значительный. Если жилье в 3-4-ом микрорайонах считается не очень изношенным, хотя некоторые дома там уже около 40 лет эксплуатируются, то в старой части города у отдельных домов даже не определен год постройки — пишется: «построен до 1917 г.». Есть аварийные дома, есть дома, уже оформленные под снос, но еще не расселенные...

- Понятно. Основные задачи управляющей организации по отношению к управляемому жилью — это его рациональная эксплуатация, поддержание в нормальном состоянии и т.д. Чем вы сейчас конкретно занимаетесь в управляемом вами жилищном фонде?

А.А. Савёлов: - Основная работа ООО «ТП» сейчас направлена на надлежащее содержание жилищного фонда и подготовку его к предстоящей зиме, а также благоустройство прилегающих к домам территорий и выполнение работ согласно плану текущего ремонта на 2010 г. Однако если ранее на подготовку жилищного фонда к зиме нам выделялись какие-то централизованные средства, шло финансирование работ в рамках целевых программ — областных, муниципальных («Мой двор», «Мой подъезд», «Кровля» и т.д.), то сейчас мы этих денег не имеем в связи с финансовым кризисом, так что рассчитывать приходится только на собственные средства. А это те деньги, которые собираются с нселения на техническое содержание и текущий ремонт жилья.

В принципе, с задачей мы справляемся.

- Можно поподробнее: что уже сделано и что сделать предстоит?

А.А. Савёлов: - Большой объем работ связан с подготовкой элеваторных узлов, а также всех инженерных систем, расположенных в техподпольях и на чердаках многоквартирных домов (разводка горячего, холодного водоснабжения, канализация). Эти работы уже выполнены на 95-97%. Для себя запланировали в ряде домов произвести полную замену оборудования в чердачных помещениях.

Думаю, что все больные вопросы к началу отопительного сезона будут решены.

Как вы, наверное, знаете, готовность дома к зиме оценивается специальной комиссией, в которую входят представители различных служб, в том числе МУП КХ «Егорьевские инженерные сети». На наш взгляд, их требования к готовности жилищного фонда к работе в отопительный период несколько завышены. Чтобы им соответствовать, необходимо выполнить большой объем дорогостоящих работ, на которые денег у нас нет. По нашему мнению, жилье к зиме мы готовим вполне прилично.

ООО «ТП» планирует провести гидравлическую промывку тепловых систем в большинстве многоквартирных домов. На этой неделе завершим промывку систем в домах 4-го м-на, затем займемся жилищным фондом, который ранее относился к ЖЭУ №7. В том районе мы работаем по обеспечению части жилья теплом с ООО «Энергоинвест». В прошлую зиму с теплоснабжением от данной котельной возникали проблемы, в которых руководство ООО «Энергоинвест» обвинило нас: мол, системы теплоснабжения не были промыты, а оттого дома недополучали тепло...А.И. Штыриков: - На самом деле это были просто отговорки со стороны ООО «Энергоинвест». Мы проверяли: сама котельная не обеспечивала необходимый температурный режим (температура теплоносителя была ниже требуемой). По каждому факту недополучения жителями тепла ООО «ТП» обращалось в ООО «Энергоинвест» с соответствующей претензией.А.А. Савёлов: - Чтобы в нынешнем году подобных ситуаций не возникало, мы промоем системы во всех тех домах, что обеспечиваются теплом от ООО «Энергоинвест», а затем выполним ту же работу и в остальном жилищном фонде.

 

- Есть какие-то острые проблемы в управляемом вашей компанией жилищном фонде - такие, которые сложно решить без внешней помощи?

А.И. Штыриков: - Наверное, таких основных вопросов два. Первое — ремонт кровель. На ряде домов она в таком состоянии, что требуется ее полная замена, чего мы без сторонней материальной поддержки сделать не в силах. Кое что мы, безусловно, предпринимаем: латаем дыры, перекрываем кровлю над каким-то конкретным (наиболее аварийным) подъездом. Но заменить кровлю на всем доме (а таких у нас более 10) возможностей нет.

Вторая проблема, которая требует серьезных капиталовложений, — замена внутренней электропроводки. Здесь мы также стараемся поддерживать систему в работоспособном состоянии, но на большее средств нет. Нагрузки же на электрические сети в связи с увеличением количества бытовых электроприборов у каждого потребителя стремительно растут, что делает данный участок общедомового хозяйства в случае его неудовлетворительного состояния весьма и весьма опасным.А.А. Савёлов: - С одного дома практически невозможно собрать нужного количества денег даже на ремонт кровли. Поэтому приходится длительное время аккумулировать денежные средства, чтобы сделать крупный ремонт.А.И. Штыриков: - Меня как-то раз заслушивали на уровне администрации района по жалобам жителей. Жаловались на то, что мы выполняем мало общедомовых работ. Я открыл лицевой счет одного конкретного дома: ежемесячные взносы на названные цели составляют порядка 800-900 руб. Что можно сделать на такие деньги?

- Вы знаете, людей можно понять: плата за жилье и коммунальные услуги сегодня действительно огромная. Просто основная масса этих денег уходит поставщикам коммунальных услуг. Давайте попробуем сосчитать, сколько собранных с жильцов в виде квартплаты денег идет коммунальным предприятиям, а сколько остается на содержание и текущий ремонт жилья?

А.И. Штыриков: - Порядка 75% уходит на оплату коммунальных услуг, 25% остается нам. Но и здесь имеются подводные камни. Допустим, по нормативам мы собираем с жителей за вывоз мусора 600 тыс. руб., а ООО «Пром-ЭкоСпецТехнологии» выставляют нам по факту счет на 800 с лишним рублей. Ведь вы знаете, что в наши контейнеры несанкционированно сбрасывают свой мусор и жители частного сектора, и магазины, и т.п. Из-за несвоевременных платежей ООО «ТП» в итоге является должником ООО «ПЭСТ».

 

- Вы, наверное, знаете, что ООО «ПЭСТ» приобрело новую спецтехнику, которая позволяет опорожнять бункер непосредственно на бункерной площадке, что дает возможность закрепить конкретный бункер за конкретным владельцем. Также эта техника прессует собранный мусор, в результате чего можно за один заезд забирать ТБО с нескольких бункерных площадок. В связи с внедрением в работу такой спецтехники, ООО «ПЭСТ» предлагает управляющим компаниям на бункерных площадках, расположенных внутри микрорайонов, группировать бункера - увеличивать их число на площадке, и, вместе с тем, уменьшать количество самих площадок. Как вы относитесь к этому нововведению?

А.И. Штыриков: - Инициатива хорошая, но есть несколько сопутствующих вопросов. Первое: мы согласны принять условия работы, предлагаемые ООО «ПЭСТ», но не уверены, что ООО «ПЭСТ» со своей стороны станет брать с нас меньше за вывоз мусора. Второе: сохранность бункеров в связи с тем, что у каждого из них теперь будет свой хозяин. Дело в том, что за то время, пока ООО «ПЭСТ» работало без новой спецтехники, все бункера настолько перепутались, что сейчас и не знаешь, у кого искать свои. Третье: если уж пришла в район какая-то компания, которая занимается мусором, то пусть она примет на свой баланс и бункерные и контейнерные площадки, и бункера и контейнеры. Пусть все будет в одних руках, тем более, что и согласно ЖК РФ контейнерные и бункерные площадки не входят в состав общего имущества многоквартирных домов. Пусть размещают свои площадки там, где им удобно, пусть присылают к определенному времени мусоросборник к конкретному дому, а жители к этому времени будут подтягиваться с мусором. Ведь главное – чтобы чистота была, так?

- Согласна. Но меня в предложении ООО «ПЭСТ» смутило другое. Что-то я сомневаюсь, что жители станут носить мусор за тридевять земель на укрупнённые бункерные площадки. Им порой два шага до контейнеров сделать лень, бросают пакеты с мусором под кустом. А так все микрорайоны будут пакетами завалены…

А.А. Савёлов: - Возможно и такое. Но есть еще проблема. Если в 3-4-ом м-нах, где количество бункеров минимально и подъезд к ним достаточно удобен, мы сможем наладить вывоз мусора новой спецтехникой, то в старой части города сделать это будет сложно. Там обычная-то мусоросборочная техника с трудом разворачивается, а уж тем более крупногабаритная! А.И. Штыриков: - Будем работать в этом направлении. И ещё хочу добавить по мусору. Все мы знаем, что частный сектор плохо заключает договоры с ООО «ПЭСТ» на вывоз мусора. В связи с этим было предложено, чтобы собственники частных домов вносили по 125 руб. в месяц за то, что они будут пользоваться для сброса ТБО расположенными поблизости контейнерами и бункерами. Плату можно вносить либо соответствующей управляющей компании, либо ООО «ПЭСТ». Кто-то из жителей частного сектора уже заключил с нами договор.А.А. Савёлов: - Если вы разрешите, я вернусь к ранее затронутой теме электричества. Мы сказали, что потребление электроэнергии увеличилось в связи с увеличением у потребителей количества бытовой техники. Но есть ещё одна проблема. Как вы знаете, на федеральном уровне принят закон об энергосбережении. Соответствующие акты появились и на областном уровне. Мы тоже разработали у себя в организации план мероприятий по энергосбережению. В частности, предложили тем жителям многоквартирных домов, которые построили у себя на лестничной площадке тамбурочки на две квартиры и в эти тамбурочки сделали отводки от наших общедомовых лампочек, или гасить эти лампочки в то время, когда они не нужны, или перевести эти лампочки на свой счётчик, или поставить для них отдельный счётчик и платить по нему, или снести перегородки. Кто-то отнесся к нашему предложению с пониманием, а кто-то начал жаловаться во все инстанции. Вот в связи с этим мы хотели бы обратиться к нашим жителям через прессу, сказать им, что закон об энергосбережении принят для всех, а не только для предприятий и организаций.А.И. Штыриков: - Понимаете, мы не против этих тамбурочков и этих лампочек, но узаконьте всё и платите за дополнительную площадь, за её отопление и освещение… А вообще, большая просьба к жителям: навести порядок в своих тамбурах, убрать оттуда всё лишнее и стараться по возможности не конфликтовать с соседями.

Следующий момент. Многие люди ставят на внешней стороне жилого дома телевизионные антенны, кондиционеры и т.д. При этом они забывают, что фасад дома — это не их личная собственность, а общедомовая. Следовательно, все эти вещи нужно согласовывать.

Далее. У нас есть жилые дома, где имеются встроенные магазины, парикмахерские, аптеки и т.д. Так вот, собственники нежилых помещений в соответствии с законом также должны заключить с нами договора, вносить свою лепту в содержание и ремонт того здания, где они располагаются. Но пока такие собственники уклоняются от заключения договоров с ООО «ТП».

 

- А вы не пытаетесь на них воздействовать, обращаться в суд?

А.И. Штыриков: - Мы разослали им договора, но в ответ — тишина. Они говорят, что заключают договора аренды с администрацией района, всё остальное их не касается.

Суд — тоже не решение всех проблем. У нас сегодня много задолжников по оплате за жильё и коммунальные услуги. Общий долг населения — порядка 12 млн. руб. Каждый месяц число задолжников от общего числа плательщиков составляет 4-5%. Есть злостные неплательщики, которых пора выселять из квартир. Есть те, кто принципиально не платит за жильё. Мы подаем иски в суд, но взыскание долгов через суд — процесс длительный. Хотя прецедент есть, людей за неуплату из квартир уже начали выселять.

 

- Мы заговорили о подъездах, и я хочу задать вопрос от наших читателей. Когда будет сделан ремонт подъездов в жилых домах по ул. 50 лет ВЛКСМ?

А.А. Савёлов: - Мы не имеем возможности вести масштабные ремонтные работы. Исходя из имеющихся средств, намечаем на каждый год определённое число подъездов для ремонта. Конечно, в первую очередь в список попадают наиболее критичные объекты. По нашему плану ремонт подъездов в части домов на ул. 50 лет ВЛКСМ должен быть сделан в нынешнем году. Значит, он будет сделан.

- Ещё вопрос. Вы недавно установили новые козырьки над входом в подъезды в дд. №№2 и 3 4-го м-на. С чем это связано?

А.И. Штыриков: - У нас был неприятный случай в 3-м м-не, когда во время сильного ветра упала плита, поддерживавшая козырёк над входом в подъезд дома. После обследования козырьков на всех управляемых нами многоквартирных домах было принято решение заменить аварийные козырьки на более легкие и эстетичные. Изготавливаем мы их сами. Думаю, что жителям новые козырьки понравятся.

Несколько слов хотелось бы сказать и по облагораживанию придомовой территории. Кое-где мы эту работу уже начали, но на большее денег пока не хватает. Делаем ограждения, где просят – завозим землю. Будет чисто, благоустроено, может, и мусорить люди меньше станут.

Бывают вопросы по поводу удаления деревьев возле дома или установки лавочек у подъездов. Здесь мы предлагаем жителям писать коллективные заявки. А то начинаем пилить дерево по просьбе одного жильца, а другой ругается. И с лавочками то же самое.

Ещё хотелось бы пояснить. За управляющими компаниями в плане благоустройства закреплена только чисто придомовая территория, а всё то, что находится во дворе — игровые, спортивные площадки и т.д., собственность муниципалитета.

Задумок по поводу благоустройства территорий много, но не хватает средств или полномочий. Например, что-то можно было бы сделать на площадке за домом №10а в 4-ом м-не, но вначале нужно вырубить там кустарник. А без согласования делать этого нельзя. А.А. Савёлов: - Вообще, как мне кажется, всеми зелеными насаждениями на территории города и района должен заниматься комбинат по благоустройству и озеленению. Ведь именно у них есть специалисты, которые знают, где и что можно посадить, когда и как нужно опилить дерево или подстричь кустарник, какое дерево уже нужно спиливать, а какое ещё может подождать. Эти специалисты могли бы составить и воплощать в жизнь единую концепцию озеленения города или сельских населённых пунктов. Мы же на это не способны. Мы можем осуществлять лишь разовые мероприятия. А так единообразия и красоты никогда не добьёшься.

 

- Мы упомянули в беседе закон об энергосбережении. Я знаю, что сейчас все управляющие компании занимаются установкой общедомовых приборов учёта на своих домах. Как у вас с этим обстоят дела и за чей счёт будут устанавливаться общедомовые приборы учёта?

А.И. Штыриков: - Пока устанавливаем узлы учёта (тепло, горячее и холодное водоснабжение) за свой счёт. Сделали это на двух домах: 3 м-он, д.№23 и 4 м-он, д.№4. Посмотрим, как будет со средствами, и продолжим устанавливать счётчики на воду.А.А. Савёлов: - Если мы осилим установку узлов учёта, то будем владеть всей необходимой информацией по поставкам тепла, горячей и холодной воды. Тогда мы сможем аргументированно говорить с поставщиками коммунальных услуг.А.И. Штыриков: - В плане финансирования данного мероприятия администрация городского поселения пообещала нам вносить свою долю (за муниципальное жильё). Остальное придется собирать с собственников жилья. В договор между собственниками жилья и управляющей компанией пункт об установке общедомовых приборов учёта внесён.

 

- Сейчас лето, стоит жара, о зиме, кроме вас, наверное, никто не думает. Но она, тем не менее, когда-то придет. Какой помощи вы хотели бы от законопослушных жителей в плане подготовки собственных квартир к зиме? Что можно сделать в плане того же энергосбереженгия?

А.А. Савёлов: - Утеплить свои квартиры согласно требованиям ЖК РФ: утеплить входную, балконную двери и оконные рамы. Больше нам от жителей никакой помощи в этом плане не надо.

Согласно закону об энергосбережении каждый потребитель коммунальных услуг должен установить у себя прибор учёта. Сделать это нужно до конца 2011 — начала 2012 г. Сейчас многие отказываются делать это, а некоторые даже просят снять ранее установленные приборы. Мы предлагаем им не снимать приборы, а просто на время опломбировать их и перейти к оплате услуги по утверждённым тарифам и нормативам. Ставить приборы учета в конце концов всё равно придется.

- А как же со всем этим сочетается право на неприкосновенность жилища, право человека самому распоряжаться своей собственностью? По-моему, собственник жилья вправе сам решать, ставить ему в квартире какой-то прибор или не ставить...

А.И. Штыриков: - Нет, закон об энергосбережении обязывает каждого собственника установить прибор учёта.

 

- Как после установки прибора учёта управляющая компания станет расплачиваться с поставщиками коммунальных услуг?

 

А.И. Штыриков: - Согласно постановлению Правительства РФ от 26.05.2006 г. №307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам». Если общедомовой прибор покажет, что потреблено 100 куб. м воды, а с жителей мы соберём только за 80 кубометров, то недостающую сумму мы распределим между плательщиками в соответствии с вышеназванным постановлением.

 

- Не соглашусь с вами. Если у меня стоит прибор учёта, я буду платить только по прибору учёта. В противном случае я обращусь в суд. Почему я должна платить за тех, кто без учёта пользуется коммунальными услугами?

А.И. Штыриков: - Ваша позиция мне понятна с точки зрения простого обывателя. Но она противоречит действующему законодательству, в частности, постановлению №307. Поэтому ваше обращение в суд окажется безрезультатным.

К разговору: в управляемых нами домах на сегодняшний день есть порядка 500 квартир, у которых нет официального владельца. То есть, за них никто не платит. И не факт, что в этих квартирах никто неофициально не проживает. Вот тоже ещё одна проблема. Плюс проблема неофициальной сдачи жилья в поднаём. Поэтому и хотелось бы, чтобы в каждом многоквартирном доме, каждом подъезде был общественник — старший по дому, по подъезду, который бы взаимодействовал по всем вопросам с управляющей компанией.А.А. Савёлов: - Раз мы заговорили про зиму, затронем ещё одну проблему, связанную с благоустройством территории. Сегодня многие граждане имеют автомашины в собственности. Значительная часть автовладельцев предпочитает ставить свои авто в своих дворах, у своих домов. Причем, ставят они их как придётся. И когда зимой нужно прочистить дорожки внутри жилых массивов, мы сталкиваемся с проблемой, как это сделать. Не почистим дорожки или плохо почистим — нас штрафуют. Задел трактором нечаянно машину — её владелец подаёт на нас в суд.

Во дворах много техники брошенной, которая уже не эксплуатируется, а просто стоит на приколе и гниёт. Сделать с этим мы ничего не можем, хотя жители и обращаются к нам с жалобами. Мы направляли письма в соответствующие инстанции по таким автомашинам. Около 30% машин со дворов в результате вывезли, остальные продолжают там стоять.

- Есть ли у вас проблема с кадрами?

А.И. Штыриков: - За последнее время мы освободились ото всех работников, склонных к злоупотреблению спиртным, остались хорошие специалисты, добросовестные работники. Но молодёжи у нас мало. Берём на практику учащихся ПУ-31, ЕПЭТ. Возможно, кто-нибудь останется. Приглашаем поработать дворниками, уборщиками студенческую молодёжь. Здесь можно неплохо заработать. У нас некоторые уборщики и дворники по договорам зарабатывают до 20 тыс. руб.

Имеющиеся кадры стараемся сохранять. Иностранную рабочую силу брать на работу мы не имеем права, хотя трудятся гастарбайтеры хорошо.

 

- Ну что же, спасибо за беседу. И все же с тем, что каждый житель обязан поставить у себя прибор учёта и платить за перерасход воды домом в целом я не согласна. Попробуем поговорить с кем-нибудь ещё на эту тему. Вам же — всего доброго.

 

Записала Е. Кашаева

 

От редакции. По данным управления ЖКХ администрации городского поселения Егорьевск на 15 июля т.г. в многоквартирных домах, расположенных на территории горпоселения, установлены: общедомовые приборы учёта тепла — в 19 домах; общедомовые приборы учёта горячей воды — в 49 домах; общедомовые приборы учёта холодной воды — в 47 домах. Кстати, по Российской Федерации в целом (согласно данным все того же Фонда содействия реформированию ЖКХ) план по установке общедомовых приборов учёта выполнен: по счётчикам на тепло — на 4,97%; по счётчикам на холодную воду — на 7,21%, по счётчикам на горячую воду — на 3,51%; по счётчикам на электричество — на 14,84%. По Московской области это соответственно 3,62%, 11,16%, 0,03% и 16,42%.

5 авг 2010

комментироватьКомментарии

Здесь пока никто ничего не писал...

Оставить отзыв:

Чтобы оставлять комментарии, пройдите, пожалуйста, регистрацию.
  • Управлять добросовестно, управляться грамотно

Warning: Unknown: write failed: No space left on device (28) in Unknown on line 0

Warning: Unknown: Failed to write session data (files). Please verify that the current setting of session.save_path is correct () in Unknown on line 0