ГлавнаяЭЖ Юрист

Консультации

На типичные вопросы из самых разных сфер нашей жизни отвечают юристы Российской правовой газеты «эж-ЮРИСТ»

- Согласно Закону №159-ФЗ о льготной приватизации мы выкупаем помещение в рассрочку на 5 лет. Но администрация поставила нам такие условия рассрочки: 70% мы должны выплатить за 7 месяцев, остальные 30% - в течение 53 месяцев. Законно ли это?

В. Каплун, г. Клинцы Брянской области

Порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение, установлен ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности…» Согласно ч. 1 ст. 5 Закона срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества устанавливается законами субъектов РФ (в Брянской области пока такой закон не принят). Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства (ч. 2 ст. 5 Закона).
Вместе с тем на практике арендодатели стали устанавливать свой порядок оплаты приобретаемого имущества, предусматривая в одностороннем порядке размер первоначального взноса, период рассрочки уплаты оставшейся части платежа, графики платежей и т.д. Местные власти, устанавливая условия выкупа арендованного имущества, аргументируют свою позицию тем, что в Законе №159-ФЗ на арендатора не возложено право определять порядок оплаты арендуемого имущества – ему позволено лишь выбрать, будет ли он выкупать имущество сразу или постепенно, а также общий срок рассрочки платежа. Поскольку в Законе №159-ФЗ не закреплена норма о том, кому предоставлено право устанавливать порядок внесения платежей, то в данном случае следует руководствоваться положениями ст. 35 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Согласно данной статье порядок оплаты приватизируемого имущества, в том числе и порядок внесения платежей при рассрочке оплаты устанавливается соответствующими органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления.
Некоторые суды поддержали такую обозначенную точку зрения (см. Постановление ФАС СЗО от 28.01.2010 №А05-18651/2009). Другие суды, наоборот, посчитали, что такое положение противоречит федеральному законодательству, нарушает права предпринимателей, а порядок внесения платежей должен решаться сторонами договора купли-продажи совместно. (Постановление ФАС ВВО от 29.06.2009 №А82-1481/2009-14, Постановление ФАС УО от 10.03.2010 №Ф09-1464/10-С6.)
Противоречивая судебная практика станет предметом рассмотрения Президиума ВАС РФ (в частности, исследоваться будет вышеназванное Постановление ФАС СЗО от 28.01.2010 №А05-18651/2009). В своем Определении о передаче дела в Президиум ВАС РФ судьи ВАС РФ указали следующее. Условия о размерах платежей в пределах выбранного субъектом малого или среднего предпринимательства срока рассрочки подлежат урегулированию сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества согласно нормам гражданского законодательства. Применение судами к спорному вопросу положений ст. 35 Закона о приватизации, определяющих порядок оплаты государственного или муниципального имущества, в данном случае не соответствует положениям ст. 3 Закона №159-ФЗ, которые содержат исчерпывающий перечень условий, при которых субъект малого или среднего предпринимательства вправе реализовать преимущественное право на выкуп арендуемого имущества. Субъекты РФ и муниципальные образования не вправе своими нормативными актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.
Однако мнение коллегии судей ВАС РФ может не совпасть с мнением Президиума ВАС РФ, так что придется ждать окончательного решения ВАС РФ. Вместе с тем представляется верной позиция, высказанная коллегией ВАС РФ, а также ФАС ВВО и ФАС УО.
Учитывая вышеизложенное, отметим, что у автора вопроса есть основания считать действия администрации неправомерными, не соответствующими ст. 5 Закона №159-ФЗ. Стороны должны совместно согласовать условия о порядке внесения платежей. Поэтому автор вопроса может обжаловать незаконное решение администрации в судебном порядке.

Юлия Терешко, «эж-ЮРИСТ»


- Несут ли поручители ответственность по обязательствам заемщика в случае его смерти, но при наличии судебного решения о взыскании задолженности с них солидарно с заемщиком? Наследников у заемщика нет.

Н. Лосева, г. Пермь

Согласно ст. 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) возникает, если солидарность обязанности предусмотрена договором или установлена законом. Обязанности нескольких должников по обязательству являются солидарными (данные лица именуются солидарными должниками). Солидарная обязанность предусмотрена в том числе для поручителей в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного поручительством обязательства (ч. 1 ст. 363 ГК РФ).
Таким образом, в рассматриваемом случае поручители после вступления в силу судебного решения о взыскании суммы задолженности как с основного должника, так и с поручителей стали по отношению к кредитору солидарными должниками. Это означает, что денежное обязательство может быть удовлетворено за счет средств любого из солидарных должников (ст. 323 ГК РФ). После смерти одного из солидарных должников обязательство по выплате задолженности по кредитному договору не прекратилось, т.к. в силу ч. 2 ст. 323 ГК РФ солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью. После смерти заемщика - солидарного должника его обязательства по выплате долга могли перейти в порядке универсального правопреемства к его наследникам (ведь в данном случае обязательство не связано с личностью наследодателя, а значит, ст. 418 ГК РФ здесь неприменима). Поскольку наследников в данном случае нет, обязанность по выплате оставшейся части долга будет распределена между оставшимися солидарными должниками. Исполнительное производство будет продолжено, пока кто-либо из солидарных должников либо все они совместно не исполнят возложенное на них решением суда обязательство.
Ситуация могла бы развиваться иным путем, если бы на момент смерти основного заемщика не было бы решения суда о привлечении к солидарной ответственности как заемщика, так и поручителей. Тогда бы смерть заемщика послужила бы основанием для прекращения поручительства (если только в договоре не было предусмотрено соответствующей оговорки на сей счет) (см. Определение ВС РФ от 13.01.2009 №5-В08-146, от 15.07.2008 №81-В08-11).

Юлия Терешко, «эж-ЮРИСТ» 


- Магазин заключил договор с ООО об аренде строения под склад товаров. Магазин произвел реконструкцию строения, провел водоснабжение, освещение, сделал решетки на окнах, установил холодильное оборудование. В связи с окончанием срока аренды и расторжением договора магазин потребовал у арендодателя возместить все расходы по улучшению арендованного имущества. Арендодатель отказался удовлетворить требование магазина, мотивируя отказ тем, что в этих улучшениях не было необходимости и он о них не просил. Магазин обратился с иском в арбитражный суд. Какое решение должен принять суд?

Н. Бублик, г. Краснодар

В рассматриваемой ситуации первостепенное значение имеет тот факт, в каком состоянии арендатор принимал имущество, было ли ему известно о ненадлежащем его состоянии, указывал ли он это в акте приемки-передачи. По общему правилу, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (ч. 1 ст. 611 ГК РФ). Если имущество передается в ненадлежащем состоянии, не соответствующем условиям договора, с существенными недостатками, не позволяющим пользоваться имуществом, то арендодатель ответственен за такие недостатки (ст. 612 ГК РФ). Однако согласно ч. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были: им оговорены при заключении договора аренды; заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Отсюда вытекает, что арендодатель считается выполнившим свое обязательство по передаче имущества в надлежащем состоянии, если такое имущество хотя и не отвечает условиям и целям аренды, но арендатор согласился на принятие именно такого имущества. В этой связи судебная практика в основном складывается таким образом, что суды отказывают арендаторам в возмещении затрат на устранение недостатков, если арендатор принял в аренду именно такое «дефектное» имущество. При этом доводы арендатора о передаче имущества в ненадлежащем состоянии судами не принимаются (постановления ФАС УО от 23.06.2009 №Ф09-4241/09-С6, ФАС СКО от 28.08.2003 №Ф08-3202/2003).
Поэтому если арендатор знал о неудовлетворительном состоянии объекта аренды (а скорее всего, так и было, т.к. отсутствие водоснабжения, освещения, другие конструктивные недостатки не являются скрытыми дефектами и, вероятно, в передаточном акте данные сведения были отражены), то арендодатель не должен отвечать за недостатки переданного имущества и не обязан их устранять, а также компенсировать затраты, произведенные на их устранение.
Вместе с тем некоторые суды признают ответственность за арендодателем при выявлении недостатков, даже если эти недостатки были известны арендатору, считая, что имущество должно быть передано в надлежащем состоянии, даже если недостатки были оговорены сторонами, поэтому арендодатель ответственен за них в любом случае. Представляется, что такая позиция не согласуется с положениями ст. 612 ГК РФ. Кроме того, она противоречит позиции ВАС РФ (см. Определение ВАС РФ от 25.12.2007 №14231/07).
Согласно ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
Если иное не предусмотрено договором аренды, то в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений. Однако стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит (ч. 3 ст. 623 ГК РФ).

Юлия Терешко, «эж-ЮРИСТ»

Материал предоставлен газетой «ЭЖ-Юрист»
23 июн 2010

комментироватьКомментарии

Здесь пока никто ничего не писал...

Оставить отзыв:

Чтобы оставлять комментарии, пройдите, пожалуйста, регистрацию.